Llei 5/2019, de 15 de març , reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, que entra en vigor el 16 de juny de el 2019.

La norma transposa al nostre ordenament la Directiva 2014/17 / UE del Parlament Europeu i del Consell, de 4 de febrer de 2014, i pretén, en la seva comesa de regular l'accés al crèdit hipotecari, recuperar la confiança dels prestataris potenciant la seguretat jurídica, la transparència i comprensió dels contractes i de les clàusules que els componen, així com el just equilibri de les parts.

Entre les seves novetats més destacades s'inclou la prohibició de les vendes vinculades, l'atribució als notaris de funcions d'assessorament o els límits en les polítiques retributives del personal que comercialitza els préstecs hipotecaris.

objectius La nova Llei transposa al nostre ordenament la Directiva 2014/17 / UE del Parlament Europeu i del Consell, de 4 de febrer de 2014, sobre els contractes de crèdit celebrats amb els consumidors per a béns immobles d'ús residencial.

El seu objectiu últim és reforçar les garanties per als prestataris en el procés de contractació i evitar l'execució d'aquest tipus de préstecs en via judicial amb la consegüent pèrdua de l'habitatge.

A més, la Llei contribueix a la implantació d'un mercat únic europeu més transparent, competitiu i homogeni, amb contractes de crèdit que afectin béns immobles més equitatius i que assegurin un elevat nivell de protecció de les persones físiques que obtenen finançament.

context normatiu La Sentència del TJUE de 10 de setembre de 2014, assumpte C-34/13 , reconeix el dret fonamental a l'habitatge.

La Directiva 2014/17 / UE del Parlament Europeu i del Consell, de 4 de febrer de 2014, sobre els contractes de crèdit celebrats amb els consumidors per a béns immobles d'ús residencial, reconeix la responsabilitat en la crisi financera dels participants en la concessió i contractació de préstecs, el comportament soscava els fonaments i ha comportat greus conseqüències socials i econòmiques.

A més, la asimètrica posició en la relació contractual de prestador i prestatari, i que no se salva pel simple fet de proporcionar al client informació i advertències, determina l'exigència al professional d'actuar cap al prestatari amb un plus de responsabilitat.

Per això, la Directiva estableix un règim específic de protecció de les persones consumidores que tinguin la condició de prestataris, garants o titulars de garanties en préstecs o crèdits garantits mitjançant hipoteca sobre béns immobles d'ús residencial, la finalitat sigui la seva adquisició.

L'objecte de la normativa europea és la protecció dels consumidors, entenc per tals les persones físiques que no actuen en l'àmbit de la seva activitat professional o empresarial. No obstant això, també permet que els Estats membres adoptin disposicions més estrictes en la matèria així com ampliar l'àmbit d'aplicació a no consumidors.

novetats introduïdes * S'estén l'àmbit d'aplicació de la norma a totes les persones físiques, amb independència que siguin o no consumidors. Això permet la protecció de col·lectius com els treballadors autònoms.

* S'estableixen normes de transparència i de conducta que imposen obligacions als prestadors i intermediaris de crèdit.

* Es regula detalladament la fase precontractual, establint estipulacions destinades a garantir que el prestatari tingui a la seva disposició la informació necessària perquè pugui comprendre en la seva integritat la càrrega econòmica i jurídica del préstec i es pugui així considerar complert el principi de transparència en la seva vessant material.

Durant els deu dies naturals previs a la signatura del contracte, el prestatari haurà de ser informat del seu contingut i de l'existència de clàusules potencialment abusives.

Respecte a aquesta fase precontractual, s'atribueix al notari la funció d'assessorar imparcialment al prestatari, aclarint els dubtes que li pogués suscitar el contracte, i de comprovar els terminis i requisits que permeten considerar complert el principi de transparència material.

Això constituirà prova en benefici de les dues parts que el prestador ha complert la seva obligació de lliurar en els terminis previstos la documentació, i el prestatari podrà exercir el seu dret a conèixer les conseqüències d'allò al que s'obliga.

Les innovacions en la fase precontractual derivades de la nova norma, no són aplicables a la cartera hipotecària concedida.

* S'estableixen normes de conducta que prestadors, intermediaris de crèdit immobiliari i representants designats hauran de complir en el procés d'elaboració, promoció, comercialització i contractació de préstecs immobiliaris, entre elles, les següents:

1) El personal que avalua la solvència i comercialitza els préstecs ha de complir determinats requisits de capacitació que assegurin que el prestatari rep una informació adequada i ajustada a les seves necessitats.

2) Es prohibeixen les vendes vinculades, és a dir, les vendes de paquets integrats pel préstec i altres productes quan el contracte de préstec no s'ofereixi també per separat.

3) S'imposen límits a la política retributiva del personal dels prestadors i els assessors, evitant incentius que afavoreixin una contractació excessiva en detriment d'una adequada valoració del risc i de la provisió de la necessària informació al client.

S'estableix, en particular, que el volum de préstecs contractats no pot ser el factor predominant a l'hora de retribuir el personal.

4) Es limita l'activitat d'assessorament que, amb excepcions, només podrà prestar pels intermediaris de crèdit immobiliari i prestadors immobiliaris.

Per a ells s'estableixen, així mateix, regles que asseguren la provisió de recomanacions clares, objectives i adaptades al client.

* S'introdueix per primera vegada en el nostre ordenament el dret del consumidor a convertir el préstec en moneda estrangera a la moneda en la qual aquest percebi els seus ingressos o la de l'Estat membre en què resideixi. Aquesta cobertura del risc de canvi anirà acompanyada de l'obligació d'informació periòdica sobre l'evolució del deute.

* S'estableix el dret del prestatari a reemborsar tot o part del préstec sense suportar comissions o compensacions. Únicament es satisfarà al prestador la pèrdua financera quan el reemborsament es produeixi en els primers anys de vigència del contracte.

La norma abarateix les comissions de cancel·lació anticipada dels préstecs a tipus variable i les elimina a partir dels cinc anys de vigència del contracte.

* S'afavorirà la subrogació i la novació modificativa de préstecs quan tinguin per finalitat la modificació del tipus d'interès variable a un de fix, anul·lant-se la comissió a partir del tercer any en la conversió a tipus fix.

* Es regula un nou règim del venciment anticipat, mitjançant el qual aquest només podrà tenir lloc quan l'incompliment del deutor sigui prou significatiu en atenció al préstec contractat.

Es produirà el venciment anticipat si concorren els següents requisits:

a) Que el prestatari es trobi en mora en el pagament d'una part del capital o dels interessos.

b) Que la quantia de les quotes vençudes equivalguin, almenys:

- al 3% del capital concedit si la mora es produeix dins de la primera meitat de durada del préstec.

- al 7% del capital concedit si la mora es produeix dins de la segona meitat de durada del préstec.

c) Que el prestador hagi requerit el pagament al prestatari concedint-li, almenys, un mes de termini.

* Es substitueix l'anterior règim dels interessos de demora per un criteri clar i fix per a la seva determinació.

* S'estableix que perquè es pugui iniciar l'execució d'un préstec hipotecari s'han d'haver produït nou impagaments mensuals o el 2% del capital concedit durant la primera meitat del préstec, o bé, 12 impagaments mensuals o el 4% del capital en la segona meitat.

* Es regulen els requisits d'accés a l'activitat i el règim de supervisió dels intermediaris de crèdit immobiliari, els seus representants designats i els prestadors immobiliaris.

Els operadors que vulguin realitzar professionalment aquestes activitats hauran d'estar inscrits en el corresponent registre públic i comptar amb reconegut prestigi i el coneixement i competència adequats.

* S'estableix el règim sancionador per als incompliments de les obligacions contingudes en la norma.

Així, les obligacions establertes en aquesta Llei tenen el caràcter de normes d'ordenació i disciplina per als intermediaris de crèdit immobiliari i els prestadors immobiliaris, que aplicaran el Banc d'Espanya o l'òrgan designat per a cada comunitat autònoma.

* S'estableix mitjançant disposició addicional la promoció per part dels poders públics de mesures de foment d'educació financera als consumidors sobre els riscos que poden derivar-se de la contractació de préstecs, i la gestió de deutes, en particular en relació amb els contractes de préstec immobiliari, els drets que ostenten, la seva forma d'exercici, les obligacions que recauen sobre les entitats de crèdit, els prestadors, els intermediaris immobiliaris i les societats de taxació.

Distribució de les despeses hipotecaris La Llei distribueix les despeses a associats a la concessió del préstec hipotecari de la següent manera:

1) Despeses que ha d'assumir el prestatari:

- Despeses de taxació

2) Despeses que ha d'assumir el prestador:

- Despeses de gestoria

- Aranzels notarials

- Despeses d'inscripció de les garanties en el Registre de la Propietat

- ITPyAJD (d'acord amb la normativa aplicable)

Les despeses de les còpies de l'escriptura dels assumirà qui les sol·liciti.

Normativa de desenvolupament El 29 d'abril de es van publicar al BOE dues normes de desenvolupament de la Llei reguladora dels contractes de crèdit immobiliari , ambdues amb entrada en vigor el 16 de juny de el 2019.

Reial Decret 309/2019, de 26 d'abril, pel qual es desenvolupa parcialment la Llei reguladora dels contractes de crèdit immobiliari Aquest Reial decret completa la transposició de la Directiva 2014/17 / UE i desenvolupa diversos aspectes necessaris per garantir els drets reconeguts als prestataris en la Llei reguladora dels contractes de crèdit immobiliari .

* S'estableixen els requisits mínims que s'han de complir per poder oferir serveis d'assessorament i que permetran a les persones que els ofereixin l'ús dels termes assessorament independent i assessor independent.

* S'estableixen requisits formals i materials de la informació que s'ha d'oferir al prestatari durant la vigència del contracte.

* Es desenvolupen aspectes que garanteixen els drets reconeguts als prestataris, com la utilització de mitjans telemàtics per a la remissió de la documentació pel prestador al notari.

* Es determinen les condicions que ha de complir l'assegurança de responsabilitat civil professional o aval bancari dels intermediaris de crèdit i el seu import mínim.

Ordre ECE / 482/2019, de 26 d'abril, per la qual es modifiquen l'Ordre EHA / 1718/2010, de 11 de juny, de regulació i control de la publicitat dels serveis i productes bancaris, i l'Ordre EHA / 2899 / 2011, de 28 d'octubre, de transparència i protecció del client de serveis bancaris L'Ordre ECE / 482/2019 estableix els criteris per a la determinació de l'exemple representatiu en relació amb la informació bàsica que ha de figurar en la publicitat dels préstecs immobiliaris, els requisits mínims de coneixements i competència exigibles al personal al servei del prestador, intermediari de crèdit o representant designat i els terminis i termes en què s'ha de facilitar informació al prestatari en cas que es tracti d'un préstec concedit en moneda estrangera.

* S'estenen les regles de publicitat de l'activitat bancària a prestadors i intermediaris de crèdit immobiliari, amb la finalitat d'assegurar que siguin aplicades normes anàlogues a la realització de la mateixa activitat, independentment de qui la realitzi.

* Es fixen les condicions que ha de complir l'exemple representatiu que figuri en la publicitat realitzada pels prestadors o intermediaris de crèdit en relació amb la informació bàsica que ha de figurar en la mateixa.

* S'adapta la fitxa d'informació precontractual (FIPRE) i la regulació del contingut de la fitxa d'advertències estandarditzades (FIAE), l'índex aplicable per al càlcul del valor del mercat en la compensació per risc de tipus d'interès, i els termes en que s'ha de facilitar informació al prestatari en els préstecs concedits en moneda estrangera.

* S'estableixen els requisits mínims de coneixements i competència exigibles al personal al servei del prestador, intermediari de crèdit o representant designat, així com dels intermediaris.

* S'estableixen els coneixements amb què s'ha de comptar, els tipus de formació, i els detalls sobre com ha de ser impartida, i les polítiques i procediments interns de les entitats en aquest àmbit.

* Es regula la possibilitat de vincular els préstecs immobiliaris l'obertura o manteniment de comptes de pagament o estalvi.

Règim transitori * S'estableix com a regla general l'aplicació no transitòria de les disposicions de la norma, amb una sèrie d'excepcions.

Entre elles, quedarà regulat sota la nova llei el venciment anticipat dels contractes que tinguin lloc a partir de l'entrada en vigor de la mateixa, encara que els contractes s'haguessin celebrat amb anterioritat i fins i tot encara que continguin alguna estipulació referent a això, llevat que el deutor al·legui que la previsió contractual li resulta més favorable.

A més, també és aplicable a aquells contractes celebrats amb anterioritat si són objecte de novació o de subrogació amb posterioritat a la seva entrada en vigor.

* Es preveu l'obligació d'adaptació al nou règim per part dels intermediaris de crèdit immobiliari i prestadors immobiliaris preexistents, que han de sol·licitar el seu reconeixement en el termini de sis mesos des de l'entrada en vigor.

* Pel que fa als processos d'execució en curs a l'entrada en vigor de la Llei 5/2019, de 15 de març en els que en entrar en vigor la Llei 1/2013, de 14 de maig , de mesures per reforçar la protecció als deutors hipotecaris, reestructuració de deute i lloguer social, hagués transcorregut el període d'oposició de deu dies previst en l' art. 556.1 de la LEC , les parts executades disposaran novament del termini assenyalat en l'esmentat article per formular un incident extraordinari d'oposicióbasat en l'existència de les causes d'oposició previstes en l'art. 557.1.7º i 4a i en el art. 695.1.4º de la LEC .

normes afectades * Es deroga l'art. 6 de la Llei 1/2013, de 14 de maig , de mesures per reforçar la protecció als deutors hipotecaris, reestructuració de deute i lloguer social.

* Es modifiquen els arts. 12, 114, 129 i 258 de la Llei Hipotecària .

* S'afegeix un nou art. 129 bis a la Llei Hipotecària .

* Es modifica l'art. 45 del Reial Decret Legislatiu 1/1993, de 24 de setembre , pel qual s'aprova el Text refós de l'impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats.

* Es modifica l'art. 2 de la Llei 2/1994, de 30 de març , sobre subrogació i modificació de préstecs hipotecaris

* Es modifica l'art. 5.5 de la Llei 7/1998, de 13 d'abril , sobre condicions generals de la contractació.

* Es modifiquen els arts. 521 i 693 de la Llei 1/2000, de 7 de gener , d'enjudiciament civil.

* Es modifica l'art. 43 de la Llei 14/2000, de 29 de desembre , de mesures fiscals, administratives i de l'ordre social.

* Es modifiquen els arts. 60 i 61 de la Llei 44/2002, de 22 de novembre , de Mesures de Reforma del Sistema Financer.

* Es modifica l'art. 83 del Text Refós de la Llei General per a la Defensa dels Consumidors i Usuaris i altres lleis complementàries.

* Es modifiquen els arts. 1 i 5 de la Llei 2/2009, de 31 de març , per la qual es regula la contractació amb els consumidors de préstecs o crèdits hipotecaris i de serveis d'intermediació per a la celebració de contractes de préstec o crèdit.

* Es modifica l'art. 2 del Reial decret llei 6/2012, de 9 de març , de mesures urgents de protecció de deutors hipotecaris sense recursos.

* S'afegeix la disposició addicional vint segona a la Llei 9/2012, de 14 de novembre , de reestructuració i resolució d'entitats de crèdit.

* Es modifiquen els arts. 5, 90 i 103 de la Llei 10/2014, de 26 de juny , d'ordenació, supervisió i solvència d'entitats de crèdit. Estructura de la norma La Llei s'estructura en quatre capítols, en els quals es contenen quaranta-nou articles amb les línies essencials de la regulació, dotze disposicions addicionals, cinc disposicions transitòries, una disposició derogatòria, setze disposicions finals i dos annexos referents a la Fitxa Europea d'Informació normalitzada (FEIN) i al Càlcul de la Taxa Anual Equivalent (TAE).

Entrada en vigor La Llei 5/2019, de 15 de març , reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, entra en vigor als tres mesos de la publicació en el BOE, és a dir, el 16 de juny de el 2019.

La clàusula de venciment anticipat Com s'ha exposat, la nova Llei 5/2019, de 15 de març , reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, ha regulat un nou règim de les clàusules de venciment anticipat, mitjançant el qual aquest venciment únicament pot tenir lloc quan l'incompliment del deutor sigui prou significatiu en atenció al préstec contractat. Així, la nova regulació estableix un mínim de quotes vençudes i no satisfetes.

No obstant això, abans que entri en vigor aquest nou règim, la clàusula de venciment anticipat està sent interpretada i delimitada en la seva aplicació pels tribunals, sent de gran rellevància en l'assumpte les sentències dictades pel Tribunal de Justícia de la Unió Europea a arran de les qüestions prejudicials plantejades, en gran part, pels Jutjats i Tribunals espanyols.

Plantejament de qüestió prejudicial per la Sala 1a del Tribunal Suprem El Acte del TS de 8 de febrer de 2017 , amb caràcter previ a la resolució d'un recurs de cassació interposat per una entitat financera contra una sentència de l'AP de Pontevedra que declarava la nul·litat de la clàusula de venciment anticipat, va plantejar dues qüestions prejudicials relacionades amb les conseqüències que hauria de tenir la nul·litat de la clàusula de venciment anticipat.

La resolució entén que el procediment d'execució hipotecària hauria de continuar encara malgrat haver-se declarat la nul·litat de la clàusula de venciment anticipat, ja que aquest procediment és més beneficiós per al consumidor ja que en ell es contemplen uns avantatges al seu favor que no es preveuen en l'execució ordinària de la sentència ferma dictada en el judici declaratiu.

El Tribunal sosté que l'anomenada blue pencil rule, doctrina que sosté que fer una declaració parcial d'abusivitat d'una clàusula mantenint la validesa de la part que no es considera abusiva, "no té per què oposar-se al dret de la Unió, ja que no constitueix un cas d'integració del pacte nul perquè és abusiu, ni de reducció conservadora de la seva validesa ".

"La delimitació i expulsió de l'element abusiu, amb manteniment del contingut vàlid de la clàusula, no suposa una integració o substitució judicial del contingut contractual, sinó simplement la concreció de quins elements d'un pacte són abusius, i per tant no poden vincular a l'adherent consumidor, i quins altres poden mantenir-se per no ser abusius i, en conseqüència, ser vàlids, vinculants i útils per a les parts ".

Per això, l'Acte considera que si les clàusules restant dóna un resultat raonable i transparent, cal considerar que aquest és vàlid i eficaç.

Així mateix, el Suprem s'observa que la possibilitat que, aplicant la jurisprudència del TJUE, el jutge nacional substitueixi la clàusula abusiva per una disposició de Dret nacional que permeti restablir l'equilibri entre les parts, queda limitada als supòsits en què la declaració de nul·litat de la clàusula obligui al jutge a anul·lar el contracte en la seva totalitat, quedant així el consumidor exposat a conseqüències que representen per a ell una penalització.

A més, "es produiria un efecte perjudicial equivalent si la declaració de abusivitat de la clàusula de venciment anticipat en tot cas tanqués l'accés al procés especial d'execució hipotecària, fins i tot en els casos en què l'incompliment efectivament produït hagi tingut una gravetat adequada a la conseqüència del venciment anticipat ".

És per això que el Tribunal Suprem considera que l' art. 693 de la LEC (reclamació limitada a la part del capital o dels interessos el pagament dels quals s'hagi de fer en terminis diferents) és la via més efectiva per assegurar la protecció al consumidor, ara que el sobreseïment de l'execució hipotecària no sempre serà el més favorable per a ell.

El TS va formular les següents qüestions al Tribunal de Justícia de la Unió Europea:

1) Pot un tribunal nacional, en enjudiciar l'abusivitat d'una clàusula de venciment anticipat, apreciar l'abusivitat únicament de l'incís o supòsit de l'impagament d'una quota i mantenir la validesa del pacte de venciment anticipat per impagament de quotes també previst amb caràcter general en la clàusula?

2) Pot un tribunal nacional, un cop declarada abusiva una clàusula de venciment anticipat, valorar que l'aplicació d'una norma de dret nacional resulta més favorable per al consumidor que sobreseure el procés especial d'execució hipotecària i permetre al creditor instar la resolució del préstec o reclamar les quantitats degudes, amb la subsegüent execució de la sentència condemnatòria, tot i que el procediment especial reconeix més avantatges per al consumidor?

Sentència del TJUE de 26 de març de 2019 Així, resolent les esmentades qüestions prejudicials, recentment s'ha pronunciat el TJUE que fa a la continuació o no de les execucions hipotecàries un cop declarada la nul·litat d'una clàusula de venciment anticipat.

La Sentència de 26 de març de 2019 , en els assumptes acumulats núm C-70/17 i C-179/17, dictada responent a la qüestió prejudicial plantejada per la Sala 1a del Tribunal Suprem, estableix que la doctrina blue pencil test, consistent a mantenir la clàusula controvertida suprimint únicament la part que la fa abusiva i que és la que va aplicar el TS en la seva Sentència de 23 de desembre de 2015 , no és d'aplicació pel que fa als contractes a què sigui aplicable la Directiva 93 / 13 / CEE .

Així mateix, disposa que si la declaració de abusivitat de la clàusula obliga el jutge a anul·lar el contracte en la seva totalitat, quedant exposat el consumidor a conseqüències perjudicials que el penalitzin, pot el jutge nacional suprimir la clàusula sustituyendola per una disposició del dret intern que li pugui resultar més avantatjosa.

Així, tot i les Conclusions en el sentit oposat de l'advocat general Sr. Spuznar, el TJUE s'ha inclinat per la interpretació del Suprem, que al seu torn d'aplicar aquesta interpretació al recurs de cassació pendent de resolució, i la deliberació i la decisió influirà també en les milers d'execucions hipotecàries que es troben suspeses.