DOSIER LEGISLATIVO DE LA LEY REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CREDITOS INMOBILIARIOS

17 junio, 2019

Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que entra en vigor el 16 de junio de 2019.

La norma traspone a nuestro ordenamiento la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, y pretende, en su cometido de regular el acceso al crédito hipotecario, recuperar la confianza de los prestatarios potenciando la seguridad jurídica, la transparencia y comprensión de los contratos y de las cláusulas que los componen, así como el justo equilibrio de las partes.

Entre sus novedades más destacadas se incluye la prohibición de las ventas vinculadas, la atribución a los notarios de funciones de asesoramiento o los límites en las políticas retributivas del personal que comercializa los préstamos hipotecarios.

Objetivos
La nueva Ley traspone a nuestro ordenamiento la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial.

Su objetivo último es reforzar las garantías para los prestatarios en el proceso de contratación y evitar la ejecución de este tipo de préstamos en vía judicial con la consiguiente pérdida de la vivienda.

Además, la Ley contribuye a la implantación de un mercado único europeo más transparente, competitivo y homogéneo, con contratos de crédito que afecten a bienes inmuebles más equitativos y que aseguren un elevado nivel de protección de las personas físicas que obtienen financiación.

Contexto normativo
La Sentencia del TJUE de 10 de septiembre de 2014, asunto C-34/13, reconoce el derecho fundamental a la vivienda.

La Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, reconoce la responsabilidad en la crisis financiera de los participantes en la concesión y contratación de préstamos, cuyo comportamiento socava sus cimientos y ha traído consigo graves consecuencias sociales y económicas.

Además, la asimétrica posición en la relación contractual de prestamista y prestatario, y que no se salva por el simple hecho de proporcionar al cliente información y advertencias, determina la exigencia al profesional de actuar hacia el prestatario con un plus de responsabilidad.

Por ello, la Directiva establece un régimen específico de protección de las personas consumidoras que tengan la condición de prestatarios, garantes o titulares de garantías en préstamos o créditos garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial, cuya finalidad sea su adquisición.

El objeto de la normativa europea es la protección de los consumidores, entiendo por tales las personas físicas que no actúan en el ámbito de su actividad profesional o empresarial. Sin embargo, también permite que los Estados miembros adopten disposiciones más estrictas en la materia así como ampliar el ámbito de aplicación a no consumidores.

Novedades introducidas
* Se extiende el ámbito de aplicación de la norma a todas las personas físicas, con independencia de que sean o no consumidores. Ello permite la protección de colectivos como los trabajadores autónomos.

* Se establecen normas de transparencia y de conducta que imponen obligaciones a los prestamistas e intermediarios de crédito.

* Se regula detalladamente la fase precontractual, estableciéndose estipulaciones destinadas a garantizar que el prestatario tenga a su disposición la información necesaria para que pueda comprender en su integridad la carga económica y jurídica del préstamo y se pueda así considerar cumplido el principio de transparencia en su vertiente material.

Durante los diez días naturales previos a la firma del contrato, el prestatario deberá ser informado de su contenido y de la existencia de cláusulas potencialmente abusivas.

Respecto a esta fase precontractual, se atribuye al notario la función de asesorar imparcialmente al prestatario, aclarando las dudas que le pudiera suscitar el contrato, y de comprobar los plazos y requisitos que permiten considerar cumplido el principio de transparencia material.

Ello constituirá prueba en beneficio de ambas partes de que el prestamista ha cumplido su obligación de entregar en los plazos previstos la documentación, y el prestatario podrá ejercer su derecho a conocer las consecuencias de aquello a lo que se obliga.

Las innovaciones en la fase precontractual derivadas de la nueva norma, no serán de aplicación a la cartera hipotecaria concedida.

* Se establecen normas de conducta que prestamistas, intermediarios de crédito inmobiliario y representantes designados deberán cumplir en el proceso de elaboración, promoción, comercialización y contratación de préstamos inmobiliarios, entre ellas, las siguientes:

1) El personal que evalúa la solvencia y comercializa los préstamos deberá cumplir con determinados requisitos de capacitación que aseguren que el prestatario recibe una información adecuada y ajustada a sus necesidades.

2) Se prohíben las ventas vinculadas, es decir, las ventas de paquetes integrados por el préstamo y otros productos cuando el contrato de préstamo no se ofrezca también por separado.

3) Se imponen límites a la política retributiva del personal de los prestamistas y los asesores, evitando incentivos que favorezcan una contratación excesiva en detrimento de una adecuada valoración del riesgo y de la provisión de la necesaria información al cliente.

Se establece, en particular, que el volumen de préstamos contratados no podrá ser el factor predominante a la hora de retribuir al personal.

4) Se limita la actividad de asesoramiento que, con excepciones, sólo podrá prestarse por los intermediarios de crédito inmobiliario y prestamistas inmobiliarios.

Para ellos se establecen, asimismo, reglas que aseguran la provisión de recomendaciones claras, objetivas y adaptadas al cliente.

* Se introduce por primera vez en nuestro ordenamiento el derecho del consumidor a convertir el préstamo en moneda extranjera a la moneda en la que éste perciba sus ingresos o a la del Estado miembro en el que resida. Esta cobertura del riesgo de cambio irá acompañada de la obligación de información periódica sobre la evolución de la deuda.

* Se establece el derecho del prestatario a reembolsar todo o parte del préstamo sin soportar comisiones o compensaciones. Únicamente se satisfará al prestamista la pérdida financiera cuando el reembolso se produzca en los primeros años de vigencia del contrato.

La norma abarata las comisiones de cancelación anticipada de los préstamos a tipo variable y las elimina a partir de los cinco años de vigencia del contrato.

* Se favorecerá la subrogación y la novación modificativa de préstamos cuando tengan por finalidad la modificación del tipo de interés variable a uno fijo, anulándose la comisión a partir del tercer año en la conversión a tipo fijo.

* Se regula un nuevo régimen del vencimiento anticipado, mediante el cual éste sólo podrá tener lugar cuando el incumplimiento del deudor sea suficientemente significativo en atención al préstamo contratado.

Se producirá el vencimiento anticipado si concurren los siguientes requisitos:

a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital o de los intereses.

b) Que la cuantía de las cuotas vencidas equivalgan, al menos:

– al 3% del capital concedido si la mora se produce dentro de la primera mitad de duración del préstamo.

– al 7% del capital concedido si la mora se produce dentro de la segunda mitad de duración del préstamo.

c) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole, al menos, un mes de plazo.

* Se sustituye el anterior régimen de los intereses de demora por un criterio claro y fijo para su determinación.

* Se establece que para que se pueda iniciar la ejecución de un préstamo hipotecario deben haberse producido nueve impagos mensuales o el 2% del capital concedido durante la primera mitad del préstamo, o bien, doce impagos mensuales o el 4% del capital en la segunda mitad.

* Se regulan los requisitos de acceso a la actividad y el régimen de supervisión de los intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y los prestamistas inmobiliarios.

Los operadores que deseen realizar profesionalmente estas actividades deberán estar inscritos en el correspondiente registro público y contar con reconocido prestigio y el conocimiento y competencia adecuados.

* Se establece el régimen sancionador para los incumplimientos de las obligaciones contenidas en la norma.

Así, las obligaciones establecidas en esta Ley tienen el carácter de normas de ordenación y disciplina para los intermediarios de crédito inmobiliario y los prestamistas inmobiliarios, que aplicarán el Banco de España o el órgano designado para cada Comunidad Autónoma.

* Se establece mediante disposición adicional la promoción por parte de los poderes públicos de medidas de fomento de educación financiera a los consumidores sobre los riesgos que pueden derivarse de la contratación de préstamos, y la gestión de deudas, en particular en relación con los contratos de préstamo inmobiliario, los derechos que ostentan, su forma de ejercicio, las obligaciones que recaen sobre las entidades de crédito, los prestamistas, los intermediarios inmobiliarios y las sociedades de tasación.

Distribución de los gastos hipotecarios
La Ley distribuye los gastos a asociados a la concesión del préstamo hipotecario de la siguiente manera:

1) Gastos que debe asumir el prestatario:

– Gastos de tasación

2) Gastos que debe asumir el prestamista:

– Gastos de gestoría

– Aranceles notariales

– Gastos de inscripción de las garantías en el Registro de la Propiedad

– ITPyAJD (conforme a la normativa aplicable)

Los gastos de las copias de la escritura los asumirá quien las solicite.

Normativa de desarrollo
El 29 de abril de se publicaron en el BOE dos normas de desarrollo de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, ambas con entrada en vigor el 16 de junio de 2019.

Real Decreto 309/2019, de 26 de abril, por el que se desarrolla parcialmente la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario
Este Real Decreto completa la transposición de la Directiva 2014/17/UE y desarrolla diversos aspectos necesarios para garantizar los derechos reconocidos a los prestatarios en la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

* Se establecen los requisitos mínimos que deberán cumplirse para poder ofrecer servicios de asesoramiento y que permitirán a las personas que los ofrezcan el uso de los términos asesoramiento independiente y asesor independiente.

* Se establecen requisitos formales y materiales de la información que debe ofrecerse al prestatario durante la vigencia del contrato.

* Se desarrollan aspectos que garantizan los derechos reconocidos a los prestatarios, como la utilización de medios telemáticos para la remisión de la documentación por el prestamista al notario.

* Se determinan las condiciones que debe cumplir el seguro de responsabilidad civil profesional o aval bancario de los intermediarios de crédito y su importe mínimo.

Orden ECE/482/2019, de 26 de abril, por la que se modifican la Orden EHA/1718/2010, de 11 de junio, de regulación y control de la publicidad de los servicios y productos bancarios, y la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios
La Orden ECE/482/2019 establece los criterios para la determinación del ejemplo representativo en relación con la información básica que debe figurar en la publicidad de los préstamos inmobiliarios, los requisitos mínimos de conocimientos y competencia exigibles al personal al servicio del prestamista, intermediario de crédito o representante designado y los plazos y términos en que debe facilitarse información al prestatario en caso de que se trate de un préstamo concedido en moneda extranjera.

* Se extienden las reglas de publicidad de la actividad bancaria a prestamistas e intermediarios de crédito inmobiliario, con la finalidad de asegurar que sean aplicadas normas análogas a la realización de la misma actividad, independientemente de quién la realice.

* Se fijan las condiciones que tiene que cumplir el ejemplo representativo que figure en la publicidad realizada por los prestamistas o intermediarios de crédito en relación con la información básica que debe figurar en la misma.

* Se adapta la ficha de información precontractual (FIPRE) y la regulación del contenido de la ficha de advertencias estandarizadas (FiAE), el índice aplicable para el cálculo del valor del mercado en la compensación por riesgo de tipo de interés, y los términos en que debe facilitarse información al prestatario en los préstamos concedidos en moneda extranjera.

* Se establecen los requisitos mínimos de conocimientos y competencia exigibles al personal al servicio del prestamista, intermediario de crédito o representante designado, así como de los intermediarios.

* Se establecen los conocimientos con que se debe contar, los tipos de formación, y los detalles sobre cómo debe ser impartida, y las políticas y procedimientos internos de las entidades en este ámbito.

* Se regula la posibilidad de vincular a los préstamos inmobiliarios la apertura o mantenimiento de cuentas de pago o ahorro.

Régimen transitorio
* Se establece como regla general la aplicación no transitoria de las disposiciones de la norma, con una serie de excepciones.

Entre ellas, quedará regulado bajo la nueva Ley el vencimiento anticipado de los contratos que tengan lugar a partir de la entrada en vigor de la misma, aunque los contratos se hubieran celebrado con anterioridad e incluso aunque contengan alguna estipulación al respecto, salvo que el deudor alegue que la previsión contractual le resulta más favorable.

Además, también resultará de aplicación a aquellos contratos celebrados con anterioridad si son objeto de novación o de subrogación con posterioridad a su entrada en vigor.

* Se prevé la obligación de adaptación al nuevo régimen por parte de los intermediarios de crédito inmobiliario y prestamistas inmobiliarios preexistentes, que deberán solicitar su reconocimiento en el plazo de seis meses desde la entrada en vigor.

* En cuanto a los procesos de ejecución en curso a la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo en los que al entrar en vigor la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, hubiera transcurrido el periodo de oposición de diez días previsto en el art. 556.1 de la LEC, las partes ejecutadas dispondrán nuevamente del plazo señalado en dicho artículo para formular un incidente extraordinario de oposición basado en la existencia de las causas de oposición previstas en el art. 557.1.7º y 4.ª y en el art. 695.1.4º de la LEC.

Normas afectadas
* Se deroga el art. 6 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

* Se modifican los arts. 12, 114, 129 y 258 de la Ley Hipotecaria.

* Se añade un nuevo art. 129 bis a la Ley Hipotecaria.

* Se modifica el art. 45 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

* Se modifica el art. 2 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios

* Se modifica el art. 5.5 de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación.

* Se modifican los arts. 521 y 693 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

* Se modifica el art. 43 de la Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y del orden social.

* Se modifican los arts. 60 y 61 de la Ley 44/2002, de 22 de noviembre, de Medidas de Reforma del Sistema Financiero.

* Se modifica el art. 83 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias.

* Se modifican los arts. 1 y 5 de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito.

* Se modifica el art. 2 del Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.

* Se añade la disposición adicional vigésima segunda a la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito.

* Se modifican los arts. 5, 90 y 103 de la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito.

Estructura de la norma
La Ley se estructura en cuatro Capítulos, en los que se contienen cuarenta y nueve artículos con las líneas esenciales de la regulación, doce disposiciones adicionales, cinco disposiciones transitorias, una disposición derogatoria, dieciséis disposiciones finales y dos anexos referentes a la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y al Cálculo de la Tasa Anual Equivalente (TAE).

Entrada en vigor
La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, entra en vigor a los tres meses de su publicación en el BOE, es decir, el 16 de junio de 2019.

La cláusula de vencimiento anticipado
Como se ha expuesto, la nueva Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, ha regulado un nuevo régimen de las cláusulas de vencimiento anticipado, mediante el cual dicho vencimiento únicamente podrá tener lugar cuando el incumplimiento del deudor sea suficientemente significativo en atención al préstamo contratado. Así, la nueva regulación establece un mínimo de cuotas vencidas y no satisfechas.

Sin embargo, antes de que entre en vigor este nuevo régimen, la cláusula de vencimiento anticipado está siendo interpretada y delimitada en su aplicación por los Tribunales, siendo de gran relevancia en el asunto las sentencias dictadas por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea a raíz de las cuestiones prejudiciales planteadas, en gran parte, por los Juzgados y Tribunales españoles.

Planteamiento de cuestión prejudicial por la Sala 1ª del Tribunal Supremo
El Auto del TS de 8 de febrero de 2017, con carácter previo a la resolución de un recurso de casación interpuesto por una entidad financiera contra una sentencia de la AP de Pontevedra que declaraba la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado, planteó dos cuestiones prejudiciales relacionadas con las consecuencias que debería tener la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado.

Dicha resolución entiende que el procedimiento de ejecución hipotecaria debería continuar aún a pesar de haberse declarado la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado, por cuanto ese procedimiento es más beneficioso para el consumidor ya que en él se contemplan unas ventajas a su favor que no se prevén en la ejecución ordinaria de la sentencia firme dictada en el juicio declarativo.

El Tribunal sostiene que la llamada blue pencil rule, doctrina que sostiene que hacer una declaración parcial de abusividad de una cláusula manteniendo la validez de la parte que no se considera abusiva, “no tiene por qué oponerse al Derecho de la Unión, ya que no constituye un caso de integración del pacto nulo por ser abusivo, ni de reducción conservadora de su validez”.

“La delimitación y expulsión del elemento abusivo, con mantenimiento del contenido válido de la cláusula, no supone una integración o sustitución judicial del contenido contractual, sino simplemente la concreción de qué elementos de un pacto son abusivos, y por tanto no pueden vincular al adherente consumidor, y qué otros pueden mantenerse por no ser abusivos y, en consecuencia, ser válidos, vinculantes y útiles para las partes”.

Por ello, el Auto considera que si el clausulado restante arroja un resultado razonable y transparente, debe considerarse que este es válido y eficaz.

Asimismo, el Supremo observa que la posibilidad de que, aplicando la jurisprudencia del TJUE, el juez nacional sustituya la cláusula abusiva por una disposición de Derecho nacional que permita reestablecer el equilibrio entre las partes, queda limitada a los supuestos en que la declaración de nulidad de la cláusula obligue al juez a anular el contrato en su totalidad, quedando así el consumidor expuesto a consecuencias que representan para él una penalización.

Además, “se produciría un efecto perjudicial equivalente si la declaración de abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado en todo caso cerrara el acceso al proceso especial de ejecución hipotecaria, incluso en los casos en que el incumplimiento efectivamente producido haya tenido una gravedad adecuada a la consecuencia del vencimiento anticipado”.

Es por ello que el Tribunal Supremo considera que el art. 693 de la LEC (reclamación limitada a la parte del capital o de los intereses cuyo pago deba hacerse en plazos diferentes) es la vía más efectiva para asegurar la protección al consumidor, dado que el sobreseimiento de la ejecución hipotecaria no siempre será lo más favorable para él.

El TS formuló las siguientes cuestiones al Tribunal de Justicia de la Unión Europea:

1) ¿Puede un tribunal nacional, al enjuiciar la abusividad de una cláusula de vencimiento anticipado, apreciar la abusividad únicamente del inciso o supuesto del impago de una cuota y mantener la validez del pacto de vencimiento anticipado por impago de cuotas también previsto con carácter general en la cláusula?

2) ¿Puede un tribunal nacional, una vez declarada abusiva una cláusula de vencimiento anticipado, valorar que la aplicación de una norma de Derecho nacional resulta más favorable para el consumidor que sobreseer el proceso especial de ejecución hipotecaria y permitir al acreedor instar la resolución del préstamo o reclamar las cantidades debidas, con la subsiguiente ejecución de la sentencia condenatoria, a pesar de que el procedimiento especial reconoce más ventajas para el consumidor?

Sentencia del TJUE de 26 de marzo de 2019
Así, resolviendo las mencionadas cuestiones prejudiciales, recientemente se ha pronunciado el TJUE respecto a la continuación o no de las ejecuciones hipotecarias una vez declarada la nulidad de una cláusula de vencimiento anticipado.

La Sentencia de 26 de marzo de 2019, en los asuntos acumulados nº C-70/17 y C-179/17, dictada respondiendo a la cuestión prejudicial planteada por la Sala 1ª del Tribunal Supremo, establece que la doctrina blue pencil test, consistente en mantener la cláusula controvertida suprimiendo únicamente la parte que la hace abusiva y que es la que aplicó el TS en su Sentencia de 23 de diciembre de 2015, no es de aplicación con respecto a los contratos a los que resulte de aplicación la Directiva 93/13/CEE.

Asimismo, dispone que si la declaración de abusividad de la cláusula obliga al juez a anular el contrato en su totalidad, quedando expuesto el consumidor a consecuencias perjudiciales que lo penalicen, puede el juez nacional suprimir la cláusula sustituyendola por una disposición del Derecho interno que le pueda resultar más ventajosa.

Así, a pesar de las Conclusiones en el sentido opuesto del Abogado General Sr. Spuznar, el TJUE se ha inclinado por la interpretación del Supremo, que a su vez deberá aplicar esta interpretación al recurso de casación pendiente de resolución, y cuya deliberación y fallo influirá también en las miles de ejecuciones hipotecarias que se encuentran suspendidas.